Sur cette page, vous trouverez les réponses aux questions immobilières que vous pouvez vous poser. Si vous avez des questions, des demandes de conseils, n'hésitez pas à m'envoyer un email via la rubrique Contact.

Jusqu’à quelle durée peut-on emprunter ?

La durée maximale recommandée est remontée à 25 ans avec la hausse des prix de l’immobilier. Cette durée d’emprunt représente maintenant environ 30% des crédits immobiliers octroyés par les banques.

La durée moyenne est quant à elle aux alentours des 20 ans.

Vous souhaitez en savoir plus ? N'hésitez pas à me contacter !


Comment peut-on emprunter si on n'est pas salarié ?

La banque va exiger les bilans comptables de votre activité des 3 dernières années. Également, la banque pourrait vous réclamer un business plan qui projette votre activité sur les prochaines années ainsi que les anciennes projections afin de vérifier leurs conformité avec les exercices réalisés. Vous pouvez solliciter pour votre prêt immobilier la banque qui vous suit pour votre entreprise ce qui pourrait grandement aider votre dossier.

A l’orée de l’été 2018, les taux d’intérêts baissent encore ! Pourquoi ? Comment ?

Certaines banques sont en retard par rapport à leurs objectifs annuels : elles ont une attitude agressive pour capter de nouveaux clients (des jeunes acheteurs, avec des taux sur 25 ans pouvant tomber entre 1,35 et 1,5% pour les meilleurs crédits !) et ont donc revu à la baisse leurs barèmes. Depuis le début de l’année, nous connaissons un certain calme sur les taux mais en mai puis en juin, ces derniers ont connu de nouvelles glissades. Près de la moitié des banques ont revu à la baisse leurs taux. Je vous invite à consulter ma page d’accueil sur les taux qui se pratiquent actuellement. A titre d’exemple, les meilleurs profils peuvent décrocher des taux compris entre 1.12% et 1.25% sur 20 ans qui est la durée la plus courante. Sur 15 ans, les meilleurs taux passent sous la barre des 1% ! c’est bien sûr des taux fixes hors assurance mais comme chacun peut renégocier annuellement leurs assurances décès invalidité, foncez si vous avez un projet d’achat immobilier ou si vous souhaitez renégocier vos emprunts !

Comment devraient être les taux immobiliers en 2019 ?

Cette année en 2018, les taux d’intérêt sont au plus bas en France et devraient le rester pour quelques temps. La BCE (Banque Centrale Européenne) qui est l’organisme qui régule le marché monétaire en Europe a tout intérêt à freiner un possible remonté des taux impactés par la décision de la FED (Réserve Fédérale américaine, équivalent de la BCE aux Etats-Unis). Outre-Atlantique, la croissance est soutenue (3%) donc avec une économie en pleine forme, la FED remonte progressivement son taux directeur pour projeter une perspective d’un taux aux alentours des 3% d’ici la fin 2019. En Europe, la croissance de la zone a perdu un peu de sa vitalité en passant d’un rythme annuel proche des 3% à 1% au premier trimestre 2018. A cela s’ajoute une inflation bloquée sous la barre des 1%. Donc la BCE a tout intérêt à maintenir des taux bas afin de soutenir la consommation (les Etats, entreprises et particuliers empruntent donc moins cher) afin de soutenir/relancer la croissance économique de la zone UE.

 

De plus, avec la crise italienne actuelle, les taux en France ont reflué car les obligations d’Etat français (OAT 10 ans : taux d’intérêt à long terme français) font figures de valeur refuge. Quand il y a un risque de crise économique, il se produit sur les marchés financiers un phénomène de « Flight to quality » (fuite vers la qualité), comme ce qui a pu se passer ces dernières années lors de la crise des dettes souveraines du Sud de la zone euro (2011/2012).

Quels sont les conseils pour améliorer son profil avant d’aller solliciter une banque pour un prêt immobilier ?

Premier conseil : ne pas présenter de découverts sur vos différents comptes bancaires 3 à 6 mois avant d’aller voir une banque pour un prêt immobilier ; autre conseil : être en CDI ou co-emprunter avec une personne en CDI. Les banques risquent d’être extrêmement frileuses si vous n’êtes pas en CDI. Les seuls CDD que les établissements bancaires acceptent ce sont ceux de la Fonction Publique et les CDD dans des secteurs où il y a un manque de personnel type infirmière, infirmier ; soldez également vos/votre crédit(s) à la consommation.

Quelles sont les aides que vous pouvez demander pour alléger le coût total d’un emprunt immobilier ?

Si vous achetez dans le neuf, il y a bien sûr le fameux PTZ (pour plus d’informations sur ce Prêt à Taux Zéro, n’hésitez pas à me contacter !). Certaines banques (notamment les mutualistes) proposent des prêts à taux zéro comme par exemple le Crédit Agricole d’Ile-de-France qui propose un prêt à 30 000€ sans intérêts aux primo-accédant. Là encore, vous pouvez me contacter pour qu’on puisse étudier ensemble ce qui se propose sur le marché en terme de « prêts aidés ». Il y a également les prêts liés aux rénovations énergétiques par exemple. Si vous avez un projet immobilier, contactez moi afin d'étudier ensemble comment optimiser votre financement.


Comment se calculent les fameux « frais de notaire » ?

 

En réalité, la majeure partie des « frais de notaire » que vous payez au moment où vous achetez votre bien immobilier sont en fait des taxes qui vont directement à l’Etat, au département et à la ville ! prenons un exemple pour que cela soit plus parlant : prenons l’exemple de l’achat d’un appartement à 200.000€ prix net vendeur (les « frais de notaire » ne s’appliquent pas sur les frais d’agence)

 

 

 

- Honoraire du Notaire * : 200.000 x 0,814% (hors TVA à 20 %) = 1.628 euros

 

- Taxe du département : 200.000 x 4,5% = 9.000 euros

 

- Taxe de la commune : 200.000 x 1,2% = 2.400 euros

 

- Frais d’assiette (perçus par l’Etat et calculés sur le montant des droits départementaux) : 9.000 x 2,37% = 213 euros

 

 

 

Au total, les frais de notaires seront de 1.628 + 9.000 + 2.400 + 213 = 13.241 euros. Soit 6,6% du prix de vente.

 

 

 

* Grilles des honoraires de Notaires en fonction de la valeur du bien :

 

- de 0 à 6.500 euros : 3,945% (HT)

 

- de 6.500 à 17.000 euros = 1,627% (HT)

 

- de 17001 à 60.000 euros = 1,085% (HT)

 

- Au-delà de 60.000 euros = 0,814% (HT)

 


Quelle est la date anniversaire retenue dans les offres de prêts pour changer d'assurance emprunteur ?

Question qui peut paraitre simple au premier abord ! Mais non, malheureusement cela aurait été trop facile pour les emprunteurs. Voici les dates anniversaires retenues par les différentes banques qui font foi. Respectez bien ces dates si vous souhaitez faire jouer la concurrence sur les offres d’assurances de prêts, les emprunteurs devant respecter un préavis de deux mois à compter de la date anniversaire.

 

 -          Pour la Banque Populaire, c’est la date de l’édition de l’offre de prêt immobilier (date d’émission inscrite sur le contrat)

 -          Pour la Banque Postale, BNP Paribas, la Caisse d’Epargne, le Crédit Foncier, HSBC, le LCL et la Société Générale, c’est la date de signature de l’offre de prêt immobilier (moment où vous avez paraphé votre contrat de prêt)

 -          Pour le CIC et le Crédit Mutuel, c’est la date d’effet du contrat d’assurance (date de prélèvement de votre première échéance d’assurance)

 -          Pour le Crédit Agricole, c’est la date de signature de la demande d’adhésion au contrat d’assurance (date à laquelle vous avez retourné votre demande d’adhésion pour votre contrat d’assurance)

Puis-je souscrire une assurance pour mon prêt immobilier ailleurs que dans ma banque qui me propose le crédit ?

OUI ! la Loi Hamon de 2014 vous autorise à changer dans la première année du prêt d’assureur pour votre prêt. Et l’amendement Bourquin intégré en 2017 dans la Loi Hamon vous permet de résilier votre contrat d’assurance de prêt (comme tous vos autres contrats d’assurances –auto, MRH, santé, etc.) à n’importe quel moment. Donc sachez le votre banque n’a pas le droit d’augmenter le taux d’intérêt ni de vous appliquer des frais de dossiers si vous décidez de choisir une assurance externe.

A la clef, une économie de quelques milliers d'euros. Vous souhaitez en savoir plus ? N'hésitez pas à me contacter !

Vous souhaitez vendre et vous voulez le faire rapidement ?

1ère règle pour vendre vite un bien immobilier : il faut le vendre « au juste prix », prix qui reflète les ventes récentes pour des biens similaires dans le même quartier. La différence entre le prix affiché sur les annonces et le prix de vente final évolue autour de 4% selon le dernier baromètre Se Loger-LPI. Cette marge de négociation de 4% est plus importante pour les maisons que les appartements. Cette marge de négociation peut aussi augmenter après la rentrée de septembre, quand la demande se fait moins pressante.

 

D’autres conseils : ne pas multiplier les annonces car les acheteurs se méfient lorsqu’ils voient un même bien en vente sur plusieurs sites en même temps ; mettre des photos dans les annonces qui suscitent l’envie de visiter voir d’acheter !, des photos qui attirent l’attention avec des pièces rangées, nettoyées avec une décoration neutre ; faire des travaux (du « home-staging ») par exemple repeindre les murs, faire une décoration un peu plus moderne pour un budget compris entre 0,5% et 4% du prix de vente ; …

 

Mais ça peut ne pas suffire !

 

C’est pourquoi pour Digit RE Group, le pôle immobilier d’Artemis, holding familial de la famille Pinault, a lancé le 30 mai 2018 un nouveau service Dili, inspiré de ce qui se fait depuis 2014 aux Etats-Unis (Opendoors) afin d’aider les vendeurs à vendre vite. Le concept, très simple : Dili achète en tant que marchand de biens puis revend plus tard. Un des 3 500 conseillers immobiliers du groupe (Capifrance, OptimHome et Réfleximmo) se déplace afin d’évaluer votre bien et de proposer une offre ferme. Cette estimation est réalisée selon le prix du marché, Dili n’achète pas au rabais. Si l’offre est acceptée en l’état par le vendeur, la vente est immédiate, sans rétractation possible ni clause de suspensive, puisque c’est Dili qui achète le bien. Le vendeur peut également très bien refuser l’offre.

 

Dili s’adresse avant tout aux vendeurs voulant s’affranchir des lourdeurs administratives d’une vente immobilière (nombreuses visites, démarches complexes, conditions suspensives), ceux qui sont pressés du fait d’une mutation, d’un décès, d’un licenciement, d’un crédit relais, etc.


Figure emblématique du crédit immobilier en France, le Crédit Foncier disparait. Quelques éléments d’explication :

Le Crédit Foncier faisait figure de spécialiste de crédits immobiliers contrairement aux autres banques qu’on peut davantage comparer à des généralistes (un conseiller de clientèle doit connaitre jusqu’à 300 produits à commercialiser à ses clients parmi lesquels le crédit immobilier). Les taux d’intérêts sont si bas que les banques ne gagnent presque plus d’argent en vendant des prêts immobiliers : ces derniers sont devenus des produits d’appel pour attirer des nouveaux clients afin de leurs vendre dans un second temps toute une série de produits sur lesquels la banque va gagner de l’argent (assurances diverses type MRH habitation, auto, moto, scolaire, professionnelle ; assurances-vie, produits boursier type PEA ou comptes-titres, votre épargne à rapatrier dans la banque, etc.).