Qu’est-ce que vous pouvez négocier lors d’un achat immobilier ?

 

 

Bien sûr, le courtier en prêt pourra vous négocier le taux d’intérêt de votre emprunt immobilier ! mais pas que…

 

1.       Les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) : en France, depuis plusieurs années, nous constatons que les particuliers revendent leurs biens au bout de 7 ans alors que la moyenne des prêts immobiliers souscrits est de 20 ans. Donc très rares sont les prêts qui arrivent jusqu’à leur terme. Les emprunteurs vont rembourser leur crédit de façon anticipé. La plupart des contrats de prêts imposent des pénalités si les personnes remboursent leur crédit avant la fin du prêt. Le courtier peut et même doit dans la mesure du possible afin de bien défendre votre intérêt, limiter au maximum voir annuler ces IRA. Vous pouvez par exemple annuler ces frais en cas de revente de votre bien au-delà de 5 ans. Mais en cas de rachat de votre prêt par une autre banque, il ne sera pas possible d’annuler les indemnités. Sachez toutefois que le montant de ces pénalités ne peuvent légalement excéder plus de 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. En cette période de taux d’intérêts bas, la limite des 6 mois d’intérêts est presque tout le temps appliquée car la loi impose aux banques de prendre la limite (3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts) la plus favorable à l’emprunteur.

 

2.       L’ADI (Assurance Décès Invalidité) : l’assurance emprunteur qui peut peser jusqu’à 30% du cout total du crédit est un élément important à mettre dans la négociation. Votre courtier peut vous aider à faire jouer la concurrence sur les offres d’assurances, notamment les assurances individuelles qui sont très souvent plus compétitives que les contrats d’assurances groupes proposés par les banques. Notez que même une fois votre prêt immobilier souscrit, vous pouvez à tout moment résilier votre assurance décès-invalidité et mettre en concurrence les différentes offres d’assurance afin de faire baisser jusqu’à 30% à 50% le coût de l’assurance ! Votre nouvelle assurance devra présenter les mêmes garanties que le contrat initial. Si ce n’est pas le cas, votre banque peut refuser la nouvelle assurance. Vérifiez aussi que le taux de votre nouvelle assurance soit bien calculé sur le capital restant dû et non le capital initial de votre prêt. Cette technique vous permettra de réduire le coût de l’assurance au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt.

 

3.       La garantie/caution : la banque qui va vous accorder le prêt va exiger une garantie. La caution la plus utilisée est celle du Crédit Logement car c’est la plus simple à mettre en place et la plus avantageuse financièrement. Le coût de cette garantie est d’environ 1,2% du montant emprunté et à l’issu du prêt, ou bien si vous revendez votre logement avant la fin du prêt, vous pourrez récupérer une partie de la prime payée. Certains réseaux bancaires disposent de leur propre caution similaire à celle de Crédit Logement (par exemple, CAMCA pour le Groupe Crédit Agricole). Notez qu’il faut éviter dans la mesure du possible l’hypothèque car si vous vendez votre bien avant la fin de la durée du prêt (rappelez-vous, les particuliers gardent en moyenne 7 ans leur maison/appartement et la durée moyenne des emprunts immo est de 20 ans), il vous faudra payer devant le notaire la mainlevée équivalent à environ 0.5% du montant du prêt.

 

4.       Moduler les mensualités : c’est primordiale de pouvoir moduler les échéances de remboursement à la hausse ou à la baisse en fonction de vos besoins. C’est pourquoi, votre courtier doit pouvoir négocier auprès des banques une certaine souplesse dans le remboursement du crédit, et ceci sans frais ni pénalités bien sûr ! En règle générale, la banque va vous accorder une fois l’an une variation de vos remboursements mensuels de l’ordre de +/- 20% à 30%.

 

5.       Reporter ses mensualités : demandez à votre courtier, s’il ne vous le propose pas de lui-même, la faculté de suspendre pour quelques mois (en général entre 3 et 12 mois) les mensualités (capital et intérêts ou juste le capital) en cas de difficultés financières passagères sans justification nécessaire auprès de votre banque. Les taux bas actuels vous permettent de décaler les mensualités sans que cela ne vous coûte trop cher car évidemment demander à la banque de suspendre pendant quelques mois le remboursement de votre emprunt génère des intérêts intercalaires (intérêts sur les intérêts).

 

6.       Transférer son prêt sur un autre bien : cette clause de transférabilité de votre prêt en cas de vente de votre bien immobilier pour en acheter un autre (si la vente et l’achat sont au plus espacés de 6 mois, que la valeur du bien acheté est supérieure au capital restant dû transféré et que le nouvel achat correspond au même usage que le bien vendu : habitation principale, résidence secondaire, …) est extrêmement intéressante dans cette période de taux faibles qui ne peuvent a priori que remonter à un horizon 5 ans. Mais il est très difficile dorénavant de l’obtenir auprès des banques. A noter qu’en cas de transfert du prêt, vous serez exonéré d’indemnité de remboursement anticipé, seuls les frais de dossier vous seront facturés.

 

7.       Frais de dossier : ces frais de dossier couvrent le temps que passe la banque à étudier votre dossier (plusieurs intervenants vont travailler sur votre projet immobilier). Toutes les banques facturent des frais de dossier mais le montant peut être discuté par votre courtier ! Au lieu de 1 500€ à 2 000€, vous pouvez espérer 500€ vois moins, surtout si vous souscrivez la MRH (assurance habitation) au sein de votre banque (tout du moins la première année) et/ou que vous rapatriez une partie de votre épargne. Le coût de ces frais de dossier ne représente pas grand-chose comparé au coût du crédit : vous pouvez faire comprendre à votre banque qu’une baisse plus ou moins grande de leurs frais de dossier vous incitera à les choisir.

 

8.       Domiciliation des revenus : tout récemment, depuis le 1er janvier 2018, les établissements bancaires peuvent exiger que les souscripteurs d’un crédit domicilient leurs revenus chez eux. Mais pour cela, les banques doivent vous accorder une contrepartie qui peut être par exemple un effort supplémentaire sur le taux du crédit. Discutez-en avec votre courtier !

 

9.       La durée de votre emprunt : vous pouvez étudier avec votre courtier la possibilité d’emprunter sur 25 ans sans que financièrement cela soit un suicide pour vous. Notamment pour les primo-accédants et secundo-accédants, ces prêts longs sur 25 ans sont de belles opportunités afin d’étaler les mensualités : la différence de taux entre un prêt sur 20 ans et un sur 25 ans est faible.

 

10.   Les prêts aidés : vérifiez bien avec votre courtier Crédit Ciblé que vous êtes éligible aux prêts spéciaux type prêt à taux zéro. Les primo-accédants qui achètent dans le neuf peuvent bénéficier d’un PTZ finançant 40% de l’opération en zones A (Côte d’Azur, Genevois français, Aix-en-Provence, Aubagne, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, Paris, proche banlieue; 2e couronne parisienne) et B1 (villes de plus de 250.000 habitants), et jusqu’à 20% en zones B2 (de 50.000 à 250.000 habitants) et C (moins de 50.000 habitants). Dans l’ancien, le PTZ permet de financer jusqu’à 40% de l’opération à condition d’acquérir un bien nécessitant de réaliser des travaux en zones B2 et C. Sachez, par ailleurs, que certaines banques - des Caisses d’épargne, Crédits agricoles, Crédits mutuels... - proposent également des prêts à taux zéro pouvant aller de 15.000 à 30.000 euros. Ces aides sont réservées aux primo-accédants, certaines viennent en complément du PTZ classique, d’autres en substitution si vous n’y pas êtes éligibles.

 

11.   Les frais de notaire ! hé oui, même « ça » c’est négociable ! vous pouvez dissocier le mobilier (meubles ou électroménagers de cuisine, meubles de salle de bain, cabanon de jardin, poële  à bois ou insert de cheminée, etc.) du prix d’achat de votre bien immobilier car les frais de notaire ne s’appliquent que sur l’immobilier. Enfin, sur les 7% de frais de notaire qui s’appliquent sur le prix d’achat, il y a une petite partie appelée « émoluments du notaire » qui est un % qui peut être discuté.

Comment bien négocier avec les banques afin d’obtenir le meilleur taux ?

1.       Faites comprendre à votre banque que vous n’êtes pas seulement intéressé par souscrire un prêt immobilier mais que vous recherchez une relation commerciale long terme avec votre banque : l’objectif est bien sûr d’avoir le meilleur taux possible. Retenez bien que les banquiers n’aiment pas prendre de risques, ils vont donc privilégier les profils présentant peu ou pas de risques (stabilité professionnelle, apport supérieur à 10%, un état de vos comptes sans défaut de paiement ni agios, …). Pour cela, présentez un profil client séduisant :

a.       La banque va étudier votre profil (Cadre ou non), votre âge, votre évolution de carrière, votre stabilité professionnelle, etc. Le crédit immobilier est devenu un produit d’appel afin d’attirer de nouveaux clients. Les banques ne vont presque plus gagner de l’argent sur ces produits donc votre profil sera déterminant dans l’attribution d’un bon taux ou non

b.       Elle va regarder également votre taux d’endettement (ratio entre vos revenus et vos remboursements de crédits) : ce taux détermine votre capacité d’épargne. Par exemple, si vous êtes endetté à 40%, vous n’arriverez pas ou presque pas à mettre de côté tous les mois. En revanche, si nous n’êtes endettés que de 15%, votre capacité d’épargne mensuelle sera importante. Retenez qu’à partir de 33% d’endettement, les banques seront plus frileuses à vous prêter de l’argent sauf si vous justifiez d’un patrimoine ou de revenus importants

c.        L’établissement bancaire va prendre en compte aussi le « reste à vivre » dont vous disposez c’est-à-dire le montant qu’il vous reste après remboursement des mensualités : le minimum requis est de 400 euros par ménage + 150 euros par enfant

d.       Votre apport sera également déterminant : s’il est conséquent (entre 20% et 30% minimum), la banque vous accordera un bien meilleur taux

e.       Vous démontrez à la banque que vous gérez bien vos comptes : pas de découvert, pas d’incident de paiement, pas de commissions d’intervention (agios), pas de crédit à la consommation, etc.

2.       Faites jouer la concurrence entre les banques pour obtenir des baisses de taux ou bien des avantages annexes : parlez-en à votre courtier !

3.       Prenez le temps de réaliser des devis de délégation d’assurance ADI afin de comparer à l’assurance proposée par votre banque : là encore, appuyez-vous sur votre courtier Crédit Ciblé qui saura vous conseiller ! Sachez que l’économie peut être très importante (plusieurs milliers d’euros) pour une couverture, des garanties identiques et sachez également que la banque qui vous accorde un crédit ne peut vous refuser une assurance externe

4.       Demandez la limitation voir la suppression des Indemnités de Remboursement Anticipé : là encore, parlez-en à votre courtier Crédit Ciblé !

5.       Optez pour la caution type Crédit Logement plutôt qu’une hypothèque :

a.        L’hypothèque vous coutera chère : 4% du montant du crédit dans le neuf et 7% dans l’ancien afin de couvrir les frais d’entrée, la taxe de publicité foncière, les honoraires du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques, la mainlevée, etc.

b.       Le cautionnement mutuel ne vous coutera qu’entre 1% et 3% de votre prêt et une partie (entre 60% et 75%) du montant de la caution vous sera restituée lorsque vous solderez votre prêt s’il n’y a pas eu de défaut de remboursement bien sûr. Notez qu’il existe plusieurs types de caution mutuelle : la caution mutuelle fonctionnaire, la caution solidaire d’un particulier (parents ou proches) ou encore la société de cautionnement mutuel (Crédit Logement par exemple)

6.       Négociez les frais de dossiers auprès de votre banque : votre courtier Crédit Ciblé peut vous y aider !

Retenez que vous ne pourrez pas tout négocier auprès de votre banque : il vous faudra faire des compromis mais sachez qu’une négociation sur le taux du crédit et sur le taux de votre assurance emprunteur vous rapportera gros ! Pour vous décider quelle est la meilleur offre pour vous, ne regardez pas forcément les taux mais le coût global de chaque offre incluant les intérêts, le coût de l’assurance, de la caution, des frais de dossiers de la banque, ceux éventuels du courtier, etc. Ne vous focalisez pas uniquement sur le taux du crédit mais plutôt sur le fameux TEG (Taux Effectif Global) qui va reprendre l’ensemble des coûts.

Quelle est la durée idéale pour un emprunt immobilier ?

Avec les taux bas actuels, il pourrait être intéressant pour vous d’étudier avec votre courtier la question d’optimiser votre apport, la durée de votre emprunt ainsi que l’épargne restante. Si vous en avez la possibilité, l’écart de taux actuels entre un emprunt sur 20 ans et un sur 25 ans n’est que de +/- 0.20%. Un taux moyen sur 20 ans tourne autour des 1.60%, sur 25 ans on parle de 1.80%. Comparez ce taux avec le rendement de l’épargne que vous avez placé sur différents supports afin d’optimiser votre montage financier.

Comment optimiser sa demande de prêt immobilier ?

Plus votre apport personnel est élevé, plus la négociation pour obtenir un bon taux et de bonnes conditions pour votre emprunt sera facile car la banque diminuera son risque sur votre achat immobilier (plus vous augmentez votre apport, plus le pourcentage du prix total de votre acquisition financé par le prêt de la banque sera faible) . Ensuite, si vous avez une capacité d’épargne et que vous arrivez à la justifier avec vos relevés de comptes, votre banquier sera plus enclin à vous accorder de bonnes conditions à votre emprunt. Votre prêteur regardera les 3 voir les 6 derniers mois de vos relevés de comptes afin d’étudier votre bonne gestion et votre capacité de mettre de côté tous les mois et ce même si vous avez des revenus faibles.

Comment augmenter votre apport personnel vis-à-vis de la banque ?

Renseignez-vous auprès de votre courtier en prêt immobilier afin qu’il optimise votre financement en faisant appel, si vous remplissez les conditions, aux prêts aidés, prêts conventionnés, prêts bonifiés ou encore appelés prêts réglementés (PTZ ou PTZ+ –Prêt à Taux Zéro–, prêts conventionnés, PAS –Prêt à l’Accession Sociale–, prêt 1% patronal, etc.). Tous ces prêts seront considérés comme un apport pour la banque qui vous accordera le prêt immobilier afin de compléter le financement du bien que vous achetez.